Giải mã lý do : Vì sao nhiều căn hộ dịch vụ - Khách sạn tại Sài Gòn không đạt lợi nhuận kỳ vọng ?

Phần lớn các căn hộ dịch vụ đang vận hành không thể đạt được công suất và doanh thu như kỳ vọng ban đầu. Đây không chỉ là một nhận định chủ quan, mà là một thực trạng được quan sát và phân tích kỹ lưỡng từ hàng trăm trường hợp trong ngành.

Tại CityHouse Apartment, với kinh nghiệm tiếp nhận và "chẩn đoán" hơn 170 dự án từng rơi vào tình trạng "chưa tối ưu", chúng tôi đã đúc kết được ba nguyên nhân cốt lõi, mang tính chiến lược và vận hành, dẫn đến sự kém hiệu quả này: 

I. Định Vị Sai Ngay Từ Khâu Nghiên Cứu Thị Trường

Một trong những sai lầm phổ biến nhất, và cũng là nguyên nhân gây thiệt hại lớn nhất, là việc thiếu nghiên cứu thị trường chuyên sâu và định vị sai phân khúc khách hàng mục tiêu ngay từ giai đoạn đầu tư.

• Vấn đề:
  • Nhiều chủ đầu tư tiếp cận mô hình căn hộ dịch vụ dựa trên cảm tính, hoặc sao chép mô hình thành công ở một vị trí khác mà không đánh giá đúng đặc thù của khu vực bất động sản mình sở hữu. Ví dụ, một căn hộ tại Quận 1 có thể phù hợp với khách du lịch ngắn ngày, nhưng cũng có thể tối ưu hơn cho khách công tác dài hạn nếu được trang bị tiện ích phù hợp. Việc không phân tích rõ tệp khách hàng tiềm năng, hành vi tiêu dùng, và mức chi trả hợp lý cho từng vị trí cụ thể dẫn đến những quyết định sai lệch về giá, tiện ích và chiến lược tiếp thị.
• Hệ quả:
  • Định giá không cạnh tranh: Căn hộ bị định giá quá cao so với giá trị thực tế hoặc so với đối thủ cạnh tranh trong cùng phân khúc, khiến tỷ lệ lấp đầy thấp.
  • Tiếp cận sai kênh: Nỗ lực marketing không đến được đúng đối tượng, gây lãng phí nguồn lực và thời gian.
  • Bỏ lỡ cơ hội tối ưu doanh thu: Không tận dụng được lợi thế vị trí để thu hút phân khúc khách hàng mang lại lợi nhuận cao nhất.

II. Thiết Kế Thiếu Tính Thực Tế Và Trải Nghiệm Khách Hàng

Một căn hộ được đầu tư nội thất đắt tiền, "sang chảnh" không đồng nghĩa với việc nó sẽ mang lại trải nghiệm cư trú vượt trội. Thiết kế không gian thiếu tính ứng dụng, không tối ưu công năng và bỏ qua yếu tố tâm lý khách hàng là một rào cản lớn đối với việc giữ chân khách thuê.

• Vấn đề: Nhiều căn hộ dịch vụ chú trọng hình thức bên ngoài mà bỏ quên các yếu tố cốt lõi như:
  • Tối ưu diện tích: Bố cục không gian không hợp lý, gây cảm giác bí bách hoặc lãng phí không gian.
  • Công năng sử dụng: Nội thất chỉ "đẹp mắt" nhưng bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày (ví dụ: thiếu không gian lưu trữ, ánh sáng không đủ, thiết bị không phù hợp).
  • Tâm lý khách hàng: Không hiểu rõ nhu cầu của từng phân khúc khách (khách công tác cần bàn làm việc yên tĩnh; khách gia đình cần không gian sinh hoạt chung; khách du lịch cần sự gọn gàng, dễ dàng di chuyển).
• Hệ quả:
  • Giảm tỷ lệ quay lại: Khách thuê không hài lòng với trải nghiệm sẽ không cân nhắc quay lại hoặc giới thiệu cho người khác.
  • Đánh giá tiêu cực: Những đánh giá kém trên các nền tảng OTA sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến uy tín, khả năng hiển thị và khả năng thu hút khách hàng mới của căn hộ.
  • Chi phí sửa chữa/nâng cấp liên tục: Thiết kế không bền vững, không chịu được cường độ sử dụng cao dẫn đến hao mòn nhanh và chi phí bảo trì tăng.

III. Vận Hành Thiếu Hệ Thống Và Tính Chuyên Nghiệp

Tự quản lý một căn hộ dịch vụ mà không có một hệ thống vận hành chuyên nghiệp và quy trình chuẩn hóa là một thách thức lớn, thường dẫn đến sự thiếu ổn định và kém hiệu quả.

• Vấn đề: Các chủ nhà tự vận hành thường thiếu:
  • Hệ thống quản lý đặt phòng: Không có công cụ quản lý booking, giá, lịch trống hiệu quả, dẫn đến sai sót, trùng lặp hoặc bỏ lỡ cơ hội.
  • Quy trình chăm sóc khách hàng: Không có quy trình xử lý yêu cầu, khiếu nại hay tình huống khẩn cấp 24/7, gây ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng.
  • Quản lý bảo trì và vệ sinh: Thiếu quy trình kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ và tiêu chuẩn vệ sinh chặt chẽ, ảnh hưởng đến chất lượng căn hộ.
  • Chiến lược giá và marketing đa kênh: Không có khả năng phân tích thị trường để điều chỉnh giá linh hoạt, hoặc không biết cách quảng bá hiệu quả trên các nền tảng trực tuyến.
• Hệ quả:
  • Trải nghiệm khách hàng không đồng nhất: Dẫn đến đánh giá thấp, không tạo được khách hàng thân thiết.
  • Giảm khả năng cạnh tranh: Dù sản phẩm có tốt đến đâu, nếu không được vận hành chuyên nghiệp sẽ khó cạnh tranh với các đối thủ có hệ thống.
  • Tốn kém chi phí quản lý ẩn: Thời gian, công sức của chủ nhà, và các chi phí phát sinh do không có quy trình tối ưu.

Giải Pháp Tối Ưu: Tư Duy Bất Động Sản Với Tầm Nhìn Doanh Nghiệp

Để chuyển đổi một bất động sản thành một tài sản sinh lời hiệu quả, không chỉ là sở hữu một vị trí đẹp hay nội thất sang trọng, mà cần một tư duy đầu tư  và vận hành như một doanh nghiệp chuyên nghiệp.

CityHouse  không chỉ là một đơn vị vận hành; chúng tôi là đối tác chiến lược đồng hành cùng chủ nhà từ khâu đầu tiên, áp dụng tri thức chuyên môn sâu rộng để:

• Phân tích & Định vị: Xác định chính xác phân khúc khách hàng tiềm năng nhất và phù hợp với điểm mạnh của bất động sản, từ đó đưa ra chiến lược giá và marketing phù hợp nhất với vị trí và đặc điểm tài sản của bạn.
• Tối ưu Thiết kế & Trải nghiệm: Tư vấn và triển khai thiết kế không gian không chỉ đẹp về mặt thẩm mỹ mà còn tối ưu về công năng, mang lại trải nghiệm lưu trú vượt trội, khuyến khích khách hàng quay lại và giới thiệu. Đặc biệt là chi phí đầu tư an toàn.
• Vận hành Hệ thống & Chuyên nghiệp: Áp dụng hệ thống quản lý chuẩn dịch vụ, đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp 24/7 từ booking, chăm sóc khách hàng, bảo trì, vệ sinh, đến quản lý tài chính minh bạch, giúp tài sản vận hành trơn tru và hiệu quả tối đa.
• Xây dựng Thương hiệu & Gia tăng giá trị: Phát triển thương hiệu cho tòa nhà/căn hộ của bạn trên các nền tảng trực tuyến và mạng xã hội, thu hút nguồn khách hàng ổn định và tăng giá trị bền vững cho tài sản.

Đừng để tài sản giá trị của bạn tiếp tục "ngủ quên" và mất đi những cơ hội sinh lời đáng lẽ phải có.

-------------------------------------------------------------------------

CITYHOUSE - Quản lý Gia sản